감정평가사 총정리(✔연봉 ✔시험 ✔직무)

Intro.

남북통일이 되면 대박이라는 바로 그 직업! 

감정평가사에 대해 알아보겠습니다.

 

목차
1. 감정평가사
2. 감정평가사 직무
3. 감정평가사 연봉
4. 감정평가사 시험
5. 감정평가사 진로+취업

 

 

감정평가사

감정평가사의 사전적 의미는 

감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 의거 토지 및 그 정착물, 동산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 직무로 하는 전문직 또는 그 자격을 갖춘 사람을 의미합니다.

 

즉! 쉽게 말해 타인의 의뢰를 받아 토지(정착물, 동산) 등을 경제적 가치(가격)을 산정하는 사람이라고 이해하면 쉬울 것입니다.

 

 

감정평가사 하는 일

 

감정평가사가 작성하고 서명한 감정평가서는 회계의 재무제표와 같이 정보이용자에게 가치와 가격에 대한 공신력있는 정보를 제공합니다. 직관적으로 설명하자면 평가대상의 가치를 보증하는 역할을 수행하는 것입니다.

재개발 등 정부 차원의 공공사업에는 손실보상 문제가 뒤따르는데, 매년 발표되는 공시지가를 산정하는 것 역시 과세의 기준으로 사용되는 등매우 중요한 업무입니다. 이 때문에 토지, 부동산 등의 가치를 감정하는 전문가가 필요합니다. 감정평가사는 이런 가치평가 업무를 수행, 검수,감독하고 책임을 지는 역할을 담당합니다.

 

공적영역 이외에도 개발, 투자, 컨설팅, 금융기관의 담보 등에 활용하기 위한 감정평가도 활발하게 수행되고 있습니다.

대한민국에서는 감정평가사에게 많은 권한을 부여하여 사람빼면 무엇이든지 평가할 수 있다는 우스갯소리도 있습니다. 실제로 토지, 건물만 평가할 수 있는 것이 아니라 다음과 같은 준부동산, 유형자산과 무형자산까지 평가할 수 있습니다. 부동산이 매우 고가의 재화이다보니 주로 평가하는 것이 부동산일 뿐입니다.

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감정평가사가 국내에만 존재하는 자격사로 알고있는 경우가 많은데, 대한민국처럼 부동산의 가치가 높은 국가(영국, 일본, 싱가포르, 홍콩 등)와 토지를 국유화하는 국가(중국, 몽골 등)에 필수적인 전문직입니다. 

 

 

감정평가사 연봉

 

2018년 수도권 대형 감정평가법인에 취업하는 경우의 세전 연봉을 예로 들어 표로 나타냈습니다. 같은 조건이라면 근무지가 지방인 경우 서울보다 대우가 좋습니다.  일반 사기업 내지 공기업의 경우 인센티브가 월급, 연봉을 넘어서는 경우가 거의 없지만 평가사의 경우 월급을 3번 받습니다.

 

 

 

 

감정평가사 시험

 

 

 

국토교통부에서 주관하고 한국산업인력공단에서 시행하는 감정평가사 시험에 최종합격하면 감정평가사 자격을 취득하게됩니다. 단, 평가업무를 수행하기 위해서는 한국감정평가사협회의 연수를 이수하고, 실무수습을 거쳐야합니다.

 

시험은 매년 3월 초 1차, 6월 말 2차 시험으로 치뤄지며 다른 전문직 시험과 같이 1차 시험에 합격한 자는 그 다음해 2차시험에도 응시할 자격을 얻습니다.다만 대한민국 공인회계사와 달리 2차시험의 과목별 유예제도가 없으므로 한 번에 전 과목을 과락없이 합격해야합니다. 최종합격자 명단은 매년 9월 말 관보에 고시됩니다. 자세한 내용은 큐넷 감정평가사 홈페이지를 확인이 가능합니다.

 

 

 

 

2차시험의 난이도가 어려운데, 부동산 고시라고 불리며 지금은 사라진 사법고시 다음으로 장수생이 많습니다. 특히 시험교재와 범위가 딱히 정해진 것이 없어 공부해야 할 분량이 어마어마하며, 책 몇 권을 달달 외우는 수준이 되어도 공부하지 않은 부분이 나와 과락 맞는 경우가 수두룩합니다. 신림동에 가면 10년 가까이 준비하는 장수생들을 쉽게 볼 수 있는 시험이고, 합격자들의 평균 수험기간은 5년이상입니다. 최근에는 학원시스템이 정립되어 수험기간이 많이 단축되었으나, 그래도 평균 수험기간은 3년에서 5년은 공부를 해야 합격이 가능하다고 알려져 있습니다.

 

 

 

1차 시험과 2차 시험의 난이도와 내용의 연계성이 떨어진다는 평가가 있습니다. 1차 시험의 표준적인 준비기간은 6개월이며 경제, 회계 전공자의 경우 절반으로 단축할 수도 있습니다. 그러나 2차시험은 전술한바와 같이 극악의 난이도와 시험범위를 자랑하므로 장수생이 1차에서 걸러지지 않는다는 문제가 발생합니다. 업계에서도 문제를 인식하고 2016년 부동산학원론 과목을 추가하였고, 행정법, 세법 관련 과목을 추가하는 연구논문도 발표되고 있습니다. 공인중개사 시험과 겹치는 과목이 꽤 있지만, 회계학과 경제학 때문에 공인중개사 최종합격보다 감정평가사 1차합격의 난이도가 더 높습니다.

 

합격자의 평균연령이 30세 내외로 높은 편이며 부동산은 관련 전공자가 적고 학부생 입장에서는 부동산 시장에 대한 접근성이 떨어지기에 시험 진입 연령또한 높기 때문입니다.  금융기관이나 건설사 등에 재직하다 시험에 진입하여 합격하는 경우도 많습니다. 이 또한 재직중 준비해서 최종합격하는 케이스는 극소수이고 휴직 또는 퇴직 후 시험을 준비하는 케이스가 대부분입니다.

 

 

감정평가사 1차시험

 

 

감정평가사 1차시험은 객관식 5지 택일형 시험으로 절대평가하여 합격자를 결정합니다. 영어과목을 제외한 나머지 시험과목에서 과목당 100점을 만점으로 하여 모든 과목 40점이상이고, 전 과목 평균이 60점 이상이어야 합격입니다. 

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영어는 2년 이내 취득한 공인영어성적 토익 700  그에 준하는 점수를 제출해야 합니다.

 

 

 

감정평가사 2차시험

 

 

 

감정평가사 2차시험은 논문형 시험으로 본격적인 감정평가 실무, 규정과 이론에 관계된 내용이 출제된다. 전 과목 40점 이상을 득점한 사람 중 전과목 평균점수가 높은 순으로 상대평가하여 합격자를 결정한다.

 

 

감정평가실무
주어진 시간내에 주어진 자료를 통해 문제를 풀되 풀이과정을 서술하는 시험입니다. 업무영역 만큼이나 범위가 방대할 뿐더러 문제에 제시된 자료의 양이 많고 난이도가 매우 높습니다. 일반적으로 대개의 감평 수험생들이 가장 어렵게 느끼는 과목입니다.

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감정평가이론
감정평가에 관한 다양한 논점들이 시험문제로 출제되며, 업계동향, 부동산시장의 상황등을 예의주시 해야 합니다.. 그런데 합격 수준의 답을 쓸려면 경제학 원론, 부동산학 개론, 감정평가 원론에 부동산 관련 각론 (투자론, 금융론, 개발론, 시장론, 정책론, 마케팅론, 관리론, 상담론, 입지론 외 다수) 을 모두 이해해야 합니다.

 

 

 

감정평가법규
감정평가 법규는 행정법 각론 중 토지행정법에 해당하는 '공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률', '부동산 가격공시에 관한 법률'과 '감정평가 및 감정평가사에 관한 법률' 부분이 출제대상이며 '행정법 총론' 역시 당연히 출제대상이다. 사시, 행시 행정법에 비해 각론부분이 심도있는 깊이로 출제됩니다. 시험장에 법전이 제공되지 않으므로 결국 암기가 핵심입니다. 최근 사례형 문제의 비중이 높아지면서 과락률이 상승하고 있는 복병과목입니다.

 

 

감정평가사 진로+취업

 

 

 

법인의 규모에 따라 대형법인과 중형법인 그리고 소형법인으로 나눌 수 있고, 대형법인은 위치에 따라 수도권(본사)과 지방(지사)로 나눌 수 있습니다. 법인의 규모나 위치에 따라 주 업무가 다르고 따라서 근무환경이나 대우가 다릅니다.

 

 

 

 

은행 등 금융권이나 투자회사의 대체투자자산운용팀, NPL회사 등 관련 기업에 취직할 수 있습니다. 평가업무를 3년에서 5년 이상 한 후에 이직하는 경우가 대부분이며 회계사와 비슷한 대우로 옮겨갑니다. 과거에는 이직자가 적었으나 점차 늘어나는 추세이며, 부동산 건설사, 시행사, 개발사, 신탁사에서도 꾸준한 수요가 있습니다. 이외에도 부동산 관련 공기업 취업시 가산점 또는 지원자격이 되기도 하며, 종종 공무원 특채를 하기도 합니다. 수평적 관계인 평가법인과 달리 사기업 이직은 학벌과 어학이 주요변수로 작용합니다.